物业管理的八大基本原则

物业管理的八大基本原则

1.确认意志主体原则。在物业管理中按谁的意志或愿望行事是个关系重大的问题，它涉及到权力与义务的界定，影响到管理活动有否正常进行或继续进行。确认意志主体的标志只有一个，即看谁是物业的权力或权属主体。业主是物业的权力主体，组成委托方；物业管理公司虽然行使管理权，但它是非物业权力主体是受托方，所以只能代理业主并按照业主的意志或委托对物业及其周围的环境进行管理和维护。

2.依法运作原则。物业管理虽然要依照业主的委托或意志行事，但业主的意志或意愿五花八门，各有不同甚至影响他人利益和社会综合环境的发展，所以物业管理首先要在有关的法律法规框架内运作，因为相关的法律法规既内含着全局性、长远性和多方利益要求，又兼含着业主个体的某些必要的个性要求，具有规范上的权威性，不可违抗性：违法操作者要受法律处分，所以必须依法运作。

3.环境保护原则。物业管理的宗旨是服务，即维护业主的利益，使物业保值和增值：创造良好的物业使用方面的条件，使居住者或使用者感到称心、方便、现代，但不能因为物业服务的有偿性，即不能为了钱而牺牲、破坏难以再造的生态环境，换取永无止境的人类私欲或私利，那对子孙后代将是一种犯罪，也违反了宏观物业管理促进社区环境可持续发展的总体要求，所以保护生态环境不仅是从事物业管理活动的基本原则，而且应像日本那样成为第一原则。

4.统一和综合管理原则。现代化城镇中房屋使用功能的多元性、房屋结构的互连特征以及各种设施的贯通一体性，决定了不能实行业主们“各行其是”

的分散管理，而只能实行统一的综合管理；社区的保安、环保、保洁、绿化、交通、房屋维修、设施维护只能由一家物业公司管理，绝对不能多头管理。

5.契约化操作原则。指物业管理服务的全部运作过程都建立在具有法律效力的合同、规章、条约、公契等契约的签订、执行、监督上。以利规范物业管理中各方的责、权、利，提高服务质量，减少纠纷和失误。

6.专业管理与参与管理相结合的原则。指专业化、社会化的物业管理虽然是现代化物业管理的主导方向，但物业管理内容或业务具有全方位性、多层次性能，并且都围绕业主、用户或住户利益进行的，需要后者的配合和反馈，所以只有建立参与管理制度，发挥后者在物业管理决策上的“参政”作用和物业管理运作过程中的监督作用，即将专业管理与参与管理相结合，形成一种制度或机制，才能有效促进物业管理朝着良性方向发展。

7.以业养业、基金专用原则。物业管理公司的经营原则之一是“保本微利，服务社会与公众”，然而巧妇难为无米之炊，所以公司为维持运作，必须拓宽多种与物业管理相关的筹资渠道，但应按照“以业养业”的原则培养自己的“造血功能”，筹资的目标也应是“维持平衡，略有节余”，否则会冲淡物业管理的本质性服务功能。筹集到的房屋维修专项基金，一定要专款专用。

8.产业记录完整、账实相符的原则。对产权、产籍登记资料及物业流动方式与方向，物业存量价值与流量价值等数据进行记帐、人册及保管，是物业管理公司基本业务范畴。这些信息资料关系到业主、住户或用户的切身利益，也关系到物业管理能否顺利，有效及有条理地进行，所以马虎不得。对此，物业管理公司应建立既有实物量，又有价值量且注明其流动或保存状态的账、卡、图、表、册等财务档案和账簿记载，而且这些财产记录必须做到真实、完整、准确、变动有据、及时、切实保证账实相符，即有物必有账、账实必相符。

物业管理的八大基本特征。统一性、专业性、综合性、社会性、科技性、契约性、市场调节与行政调节相结合、宏观管理手段体系化且配套运作是现代化物业管理方式的八大特征，其运作的总目标是促进经济、社会和环境的健康、协调和可持续发展。它和国际文明居住标准体系一起保证着这一宏伟目标的最终实现。